O mercado imobiliário brasileiro segue crescendo.
A pergunta correta é: Onde a demanda é realmente sustentável?
O IDI Brasil – Índice de Demanda Imobiliária (4º trimestre de 2025) traz uma leitura estruturada sobre isso, analisando 80 cidades brasileiras com base em um modelo matemático que integra:
- Demanda potencial
- Dinâmica econômica
- Oferta de terceiros
- Dados reais de transações via CV CRM
- Performance de lançamentos recentes e antigos
O resultado é um ranking de atratividade que revela algo importante: a geografia da demanda imobiliária está se redistribuindo no Brasil.
Padrão Econômico: Fortaleza lidera e o Nordeste consolida presença
No segmento econômico (renda familiar entre R$ 2 mil e R$ 12 mil; imóveis entre R$ 115 mil e R$ 575 mil), o Top 3 encerra 2025 com alta estabilidade:
- Fortaleza (0,879)
- São Paulo (0,850)
- Curitiba (0,846)
Fortaleza mantém a liderança consolidada, demonstrando consistência nos indicadores de demanda e atratividade.
Mas o dado mais relevante está na composição do ranking. Entre as 10 cidades mais atrativas, o Nordeste ocupa posições estratégicas:
- Fortaleza (1ª)
- Recife (5ª)
- Maceió (6ª)
- Salvador (8ª)
Além disso:
- Brasília sobe da 10ª para a 7ª posição ao longo do ano.
- São Luís ganha 7 posições e encerra em 20º lugar.
- Florianópolis avança 6 posições, impulsionada por demanda direta e lançamentos.
O padrão econômico continua sendo o principal motor do mercado, mas agora com maior dispersão regional.
Médio Padrão: estabilidade no topo e avanço fora do eixo tradicional
No médio padrão (renda entre R$ 12 mil e R$ 24 mil; imóveis entre R$ 575 mil e R$ 811 mil), o ranking encerra 2025 da seguinte forma:
- São Paulo (0,804)
- Curitiba (0,800)
- Goiânia (0,775)
- Brasília (0,732)
São Paulo mantém liderança estrutural, mas o dinamismo aparece nas movimentações:
- Fortaleza sobe para 5º lugar.
- Salvador encerra em 8º.
- Recife entra no Top 10.
- São Luís salta da 47ª para a 24ª posição, com forte melhora na atratividade de novos lançamentos.
O dado indica que o médio padrão também apresenta redistribuição de competitividade entre regiões.
Alto Padrão: inflexão no topo e maior diversificação regional
O alto padrão (renda superior a R$ 24 mil; imóveis acima de R$ 811 mil) apresenta o movimento mais emblemático do T4 2025.
O ranking encerra o ano com:
- Brasília (0,872)
- Fortaleza (0,836)
- São Paulo (0,825)
- Goiânia (0,753)
- Florianópolis (0,716)
O quarto trimestre marca uma mudança relevante: Brasília assume a liderança e Fortaleza ocupa a segunda posição, reduzindo a concentração histórica no eixo Sul-Sudeste.
Outros destaques:
- São Luís sobe da 37ª para a 26ª posição ao longo do ano.
- Campinas acumula ganho de 16 posições e encerra no Top 15.
- Diversificação regional aumenta a competitividade fora dos polos tradicionais.
O alto padrão deixa de ser concentrado e passa a mostrar maior pulverização geográfica.
IDI São Paulo: cinco mercados dentro da mesma cidade
O relatório também apresenta recorte detalhado por zonas da capital paulista.
No padrão econômico:
- Zona Oeste assume a liderança no (0,790).
- Zona Sul encerra em 2º lugar.
- Zona Leste cai para 3º.
- Centro e Norte permanecem nas últimas posições.
No médio padrão:
- Zona Sul consolida liderança ao longo do ano (0,797).
- Oeste encerra em 2º.
- Centro mantém desempenho estruturalmente fraco.
No alto padrão:
- Disputa direta entre Sul (0,804) e Oeste (0,802).
- Centro e Norte seguem menos competitivas.
A leitura é clara:
São Paulo não é um mercado único.
É um conjunto de mercados com dinâmicas distintas.
O que o IDI confirma sobre o mercado brasileiro
O Brasil possui déficit habitacional superior a 6,5 milhões de unidades.
Mas déficit não significa absorção automática.
O IDI mostra que a atratividade depende de:
- Equilíbrio entre oferta e demanda
- Dinâmica econômica local
- Capacidade de geração de renda
O mercado não sofre de ausência de demanda estrutural.
O risco está na leitura incompleta do território.
Conclusão: a decisão territorial precisa ser data driven
O IDI revela:
- Nordeste consolidando presença nos três padrões
- Centro-Oeste assumindo protagonismo no alto padrão
- Capitais tradicionais mantendo força, mas dividindo espaço
- Movimentações relevantes fora do eixo histórico
A atratividade está dinâmica. E quem decide com base apenas em histórico de vendas assume risco desnecessário.
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